Proteção da Empresa que deu Imóvel em Alienação Fiduciária

Noutro momento escrevemos que a alienação fiduciária de bem imóvel dado em garantia de operação de crédito rural, seja financiamento contratado por pessoa física ou por pessoa jurídica, não importa, é contrato que padece de legalidade, assegurando ao produtor rural o direito de pleitear sua nulidade na vida Judicial.

Neste artigo, porém, a questão é mais abrangente pois se pretende abordar possível nulidade de alienação fiduciária de bem imóvel dado em garantia por pessoa jurídica, qualquer que seja a natureza da obrigação.

Muito mais do que simplesmente onerar a propriedade com um simples gravame, o que acontece quando o bem é dado em garantia hipotecária, por exemplo, quando a empresa aliena fiduciariamente seu imóvel em garantia de uma obrigação, tal ato configura uma verdadeira alienação ou “venda” do bem, ainda que sob condição resolutiva, coisa que, em regra, é ignorada pelo devedor.

Seria de boa prática se a pessoa jurídica se informasse bem das sérias implicações jurídicas do contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, para não ser surpreendida mais tarde, com a perda da propriedade pelo não pagamento pontual da obrigação, perda que pode ocorrer em poucos dias.

Afinal, a partir do momento em que a constituição da referida garantia se materializa, o devedor fiduciante, no caso, a empresa, passa a ter somente a posse direta do imóvel, já que a propriedade passa ao domínio direto do credor fiduciário.

Assim, um imóvel que foi alienado fiduciariamente a um banco, por exemplo, pode até deixar de ser considerado por outro banco para fins cadastrais, visto que enquanto pendente a alienação a propriedade do bem não pertence efetivamente à empresa.

Ou seja, alienação fiduciária é contrato muito sério para quem se obriga aos seus termos.

Deste modo, quando se trata de alienação fiduciária em garantia prestada por pessoa jurídica, é preciso que o contrato seja assinado pelo administrador que tem poderes efetivos para o ato, sob pena de invalidade do negócio.

Em regra, os administradores da pessoa jurídica são investidos de poderes gerais de administração, os quais são suficientes para gerir os atos singulares da empresa. No entanto, para os atos mais complexos da sociedade o contrato social exige poderes especiais, quando não a manifestação da maioria dos sócios.

Neste particular oportuno observar que o Art. 997 do Código Civil prescreve que o contrato constitutivo da sociedade deve, dentre outras coisas, mencionar as pessoas naturais incumbidas da administração, bem como seus poderes e atribuições (inciso VI). Ou seja, é mister que os poderes concedidos pela sociedade ao administrador estejam expressamente indicados no contrato social.

Por sua vez, quando se atenta para o que dispõe o Art. 1015, ali está posto que, ao não se constituir objeto social da sociedade a oneração ou a venda de bens imóveis, a alienação de bens dessa natureza depende do que a maioria dos sócios decidir.

Como a alienação fiduciária de bem imóvel está na categoria de negócio jurídico que implica em venda do bem, é mister verificar se o documento de formalização da garantia está juridicamente perfeito, notadamente quanto ao seu subscritor.

Afinal, se a constituição da alienação fiduciária em garantia se deu em afronta ao contrato social da pessoa jurídica, o que ocorre quando o documento de garantia foi assinado por administrador desvestido de poderes para o ato, a decretação da sua nulidade pode ser obtida junto ao Poder Judiciário.

Neste momento em que, notadamente, embora não exclusivamente, empresas do setor do agronegócio têm tido seu patrimônio submetido aos riscos da alienação fiduciária em garantia de operações de crédito, é preciso estar alerta para examinar sua constituição, pois se se identificar algum vício capaz de dar oportunidade à decretação da nulidade da cláusula, tal fato pode proteger o patrimônio da sociedade contra o ato de consolidação da propriedade porventura pretendido pelo credor fiduciante.

Portanto, além de estudar as particularidades do contrato garantido, o que pode oportunizar a apresentação de teses em favor do devedor, para proteger o patrimônio da pessoa jurídica é importante não deixar de examinar também o contrato de constituição de alienação fiduciária de bem em garantia, a fim de observar vícios que poderão lhe retirar a eficácia.

Nos casos em que o procedimento de consolidação da propriedade esteja em andamento, mesmo assim é possível tomar providências contra a perda da propriedade, inclusive com notificações ao Cartório do Registro de Imóveis pertinente.

Por final, não menos certo que vícios do consentimento, tais como, coação, simulação, ignorância, erro etc., também podem ensejar a nulidade da constituição da referida garantia.